通常の賃貸オフィスでは費用が発生する原状回復費用が、レンタルオフィスでは費用が発生しない施設や運営会社があります。
また、レンタルオフィスで原状回復費用が発生する場合でも、賃貸オフィスに比べると費用が大幅に削減できるケースがほとんどです。賃貸オフィスの原状回復がどのようなものか説明し、レンタルオフィスと比較してみようと思います。
賃借人（借主）には、民法第621条に規定されている原状回復義務というものがあります。
賃貸オフィスでいう原状回復義務というのは、賃貸借契約の終了時に、オフィスを借りてから生じた損傷を回復する義務で、その原状回復義務は賃借人（借主）が負うということです。もう少しくだけた言い方をしますと、借りたオフィスを入居者は、退去する時は、借りたときと同じ状態に戻して、貸主に返すということです。
賃借人（借主）は、通常の使用収益によって生じた損耗及び賃借物の経年変化については、回復する義務はなく、損傷が賃借人（借主）の責めに帰すことができない事由によるときにもそれを回復する義務を免れます。このことは民法の第622条に規定されています。
（賃借人の原状回復義務）第六百二十一条
賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷（通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。）がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
民法より
賃貸オフィスに、原状回復義務があるのは、ご理解いただけたと思うのですが、『借りたオフィスを入居者は、退去する時は、借りたときと同じ状態に戻して、貸主に返す』というのは、完全に元と同じ状態に戻さないといけないのでしょうか？
一つ参考に、オフィス賃貸でなく、民間賃貸住宅を想定したものですが、原状回復のガイドラインとして『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（国道交通省）』というものがあります。
原状回復とは
原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は賃借人負担としました。そして、いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
⇒ 原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すことではないことを明確化
『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について（国道交通省）』より
この様に民法の規定や国交省のガイドラインを参考にすると、原状回復というのは、借主が借りた当時の状態に完全に元通りに戻すことではなく、通常の使用を超えた範囲で、建物の価値が減少したところを元通りに戻すことになります。
国交省のガイドラインでは、建物の損耗等を２つの区分にしています。
① 賃借人の通常の使用により生ずる損耗 ② 賃借人の通常の使用により生ずる損耗以外の損耗（特別損耗）
①については賃借人（借主）に原状回復義務が無いと定め、②については賃借人（借主）に原状回復義務があると定めています。
通常の使用＝① 賃借人の通常の使用により生ずる損耗ですが、これは更に２つに区分することができます。
① -a 経年変化：建物・設備等の自然的な劣化・損耗等 ① -b 通常損耗：賃借人の通常の使用により生ずる損耗等
このように、原状回復で言う「通常の使用」とは、経年変化と通常損耗に収まる、オフィスの使用と言い換えることができます。
また、通常損耗を超えた損耗は、特別損耗と言い、原状回復義務が借主にあり、借主負担となります。
通常損耗に関わる、原状回復には3つのルールがあります。
① 通常損耗は貸主負担（借主は負担しなくてよい） ② 通常損耗を超える汚損、損傷などは借主負担 ③ 借主負担となる修理、交換の範囲と負担割合には合理性が必要になる
通常は、上記の3つのルールに定められている通りですが、この3つのルールと異なる「通常損耗補修特約」というものがあります。
「通常損耗補修特約」とは、建物賃貸借契約において、通常は借主の負担にならない通常損耗を借主の負担にする特約です。このような特約を賃貸借契約で定めることができます。
通常損耗の原状回復費用は、原則として貸主が負担すべきものであることから、これを借主に負担させるためには、厳格な要件が必要となります。[最高裁平成17年12月16日判決（最高裁判所裁判集民事218号1239頁）]
① 借主が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が、賃貸借契約書の条項に具体的に明記されていること。 ② 借主が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること ③ 借主が特約による義務負担の意思表示をしていること ④ 暴利的でないなどの客観的・合理的理由が存在すること
要件とはこのようなものになる様です。
通常損耗補修特約が有効であるためには、厳格な要件を充たすことのほか、特約の必要性があり、客観的・合理的理由が存在することが必要であると言われています。
今まで見てきたように、建物の損耗は、経年劣化、通常消耗、特別消耗に分けられます。オフィスの原状回復として義務があるのは基本的には特別消耗の部分になり、通常損耗補修特約がある場合はその範囲を含みます。
具体的に含まれる原状回復の箇所の例はこのようになります。
原状回復義務のある箇所は、退去時には全てしなければならないため、補修や修繕の箇所の数や大きさによって、原状回復工事期間は変わりますが、見積もり期間も含め、おおむね30坪程度の賃貸オフィスで1-2週間程度、50坪-100坪程度の賃貸オフィスで1か月程度となります。
オフィス賃貸の原状回復工事は、契約期間内に終了させなければならず、解約日までに原状回復工事が完了できなかった場合には、日割りで家賃が発生する場合もあります。
賃貸オフィスの原状回復工事を行う際は、建物賃貸契約書の内容、指定工事業者の有無など、しっかり確認をしてスケジュールを組み立てる必要があります。
賃貸オフィスの原状回復費用は、坪数とオフィスビルのグレードで相場の金額が変わってきます。おおまかな原状回復工事費の相場観は、小・中規模賃貸オフィスビルの相場は坪単価2万円-5万円、大規模・高層賃貸オフィスビルの相場は坪単価5万円-10万円がイメージとなります。
それぞれの規模感の目安は以下のようになります。
具体的な金額で考えますと
原状回復費用の支払い方法は、敷金や保証金から支払い、原状回復費用を含め、かかった費用を相殺して返還されます。
返還される金額を式に表すと、
返還金額 = 入居時の敷金、保証金 – 償却費 – 原状回復費用
となります。
レンタルオフィスやサービスオフィス、サテライトオフィスでは原状回復費用がどのようになるかというと、運営会社や同じ運営会社でも施設によって変わりますが、原状回復費用がかからない施設も多くあります。
名目は各施設によってマチマチですが、原状回復費用に該当するような施設でも、クリーニング費用程度のコストであることがが多くなります。それは、レンタルオフィスは、元々オフィス家具や通信環境が整っていて元から設置されていて、入居する際に内装工事ができないためです。そのため、原状回復工事をおこなう必要がありません。 従って、原状回復費用に該当するものがない、もしくは、近しいものがあったとしても低額であることがほとんどです。
レンタルオフィスやサービスオフィは、敷金は月額賃料1-3か月分という施設が多く。返還金額に関しても、償却費用分を除いて退去後にすぐ返還されます。
レンタルオフィスの原状回復費用はいくら？大幅削減可能！賃貸オフィス比 (5)
賃貸オフィスには原状回復義務があり、広さにもよりますが、何十万円から何千万円の原状回復費用が発生します。
その点、レンタルオフィスやサービスオフィス、サテライトオフィスは元々、内装工事ができないという特性上、原状回復工事をする必要がありません。原状回復の意味もクリーニング程度であることが多いため、原状回復費用が賃貸オフィスに比べ、大幅に削減ができます。
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