敷金とは、賃貸オフィスを借りる時にビル所有者に対して、契約時に払う賃料の滞納や入居テナントの過失による損傷の修繕費を担保するために、契約時に支払う預託金のことになります。保証金も敷金と、ほぼ同じ意味合いで使われていることが多くなりますが、敷金と保証金は法的に違いもあります。
敷金とは、退去時の部屋の修繕費用（借主の負担分）や万一の家賃滞納に備え、大家さんに預けておくお金、預託金です。預託金のため、使われなかった分は退去時に返還されます。修繕費などが敷金以上にかかった場合は、超えた分を追加で支払うルールです。
敷金は民法第622条の2に下記のように規定されています。
第622条の2 賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
２ 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。
敷金は法律用語で、それは土地建物の賃貸借の際、賃借人（借主）が賃貸人（貸主）に交付する債務保証担保のことです。賃借人（借主)が負う債務とは「契約上発生する家賃の支払債務、建物の毀損汚損債務、建物の用方違反による損害債務など」のことです。そして敷金には特約がない限り、賃貸人(貸主）は利息を付けません。
そして、賃貸人（貸主）に所有者としての地位に変動があった場合、敷金は新所有者に引き渡されたか否かを問わず、法的に新所有者に必ず引き継がれるものとします。これが敷金が持つ特徴です。しかし、多額な敷金の場合には継承額を減額した判例も出ています。
敷金は、「賃料の何か月」とされることがほとんどで、賃料が変わると敷金の額も変動します。また、主に東日本で使われる表現です。
保証金も敷金同様、建物賃貸借契約では、賃借人（借主）が賃貸人（貸主）に交付する債務保証担保と考えられていますが、保証金は、厳密には債務保証担保ではなく、金銭消費貸借とみなされています。
賃借人（借主）が家賃を滞納した場合、建物や室内を汚損や毀損した場合などの、損害債務を保証する金銭になります。法的に、保証金は、明治後半時代からの商習慣である「建設協力金」が時代ととも変わっていき、金銭消費貸借とみなされるようになりました。
建設協力金は明治時代後半頃、三菱地所を筆頭に大手不動産会社がオフィス賃貸するに当たり賃借人（借主）から敷金として賃料６ヶ月分のほかに、建設協力金として坪当たり建設費の約20％程度を授受したのが、始まりだそうです。
建設協力金は1960年代まで続いていましたが1970年代に入り、無くなりました。それ以降、大手不動産会社は敷金に一本化して家賃の24ヶ月分以上を受け取るスタイルに変わり、中小ビルは保証金に一本化するスタイルに変わり、坪当たり建設費の20％前後を受け取るようになりました。
敷金の場合は、物件を明け渡した際には、債務を清算の上に速やかに返還されますが、保証金の場合は、解約時には債務を清算の上、解約時償却費と称して賃料の○ヶ月分、また保証金の10％-20％を差し引き返還。場合によっては保証金の償却費として毎年3％-5％を差し引くというオフィスビルもあります。この様に保証金はオフィスビルの所有者が、ビル経営を有利に行うために生まれたものです。
こういったことから保証金は、法的性質として「債務保証担保」ではなく「金銭消費貸借」とされています。
保証金には大きな問題があります。法的に債務保証担保ではなく、金銭消費貸借であるため、賃貸人（貸主）の地位が変わった場合、旧賃貸人（旧貸主）から新賃貸人（新貸主）へ保証金の返還義務が引き継がれていないと、賃借人（借主）は保証金の返還請求権を新賃貸人（新貸主）に請求できません。要約すると、貸主は借主に対して保証金の返還義務がないということです。従って保証金で預ける場合は要注意です。
保証金は、「坪単価」や「㎡単価」で決めることがほとんどで、保証金の額は改訂されません。また、主に西日本で使われる表現です。
礼金とは、部屋などの空間を貸してくれたお礼としてオーナーに支払う金銭になります。お礼という意味合いのため、返還されることはありません。
礼金については法的な基準が無く、慣例的に発生する金銭です。 礼金の始まりは関東大震災頃と言われています。震災で自宅が倒壊や損壊した人が多く、新しい自宅を借りるために、オーナーに対して優先的に貸家や貸し間を融通してもらうために、おおっぴらにではなく、こっそり渡した謝礼金が礼金の始まりと言われています。
賃貸オフィスの場合は、居住用の部屋と違い、礼金は無いケースが一般的です。
敷金、保証金は預託金のため消費税はかからず非課税です。
オフィス賃貸の賃貸借契約締結や更新時に発生する保証金や敷金、更新料などの中で、返還されないものは、資産の譲渡等の対価となり課税対象となります。
契約の終了により返還される保証金や敷金などは、資産の譲渡等の対価にならないので課税対象となりません。
オフィス賃貸件の敷金、保証金の相場は月額賃料の6-12か月分が相場とされています。 賃貸オフィスの面積を軸に考えると、おおむね10-40坪程度の面積で、月額賃料の3-6か月分。50-100坪程度の面積で、月額賃料の6-12か月分が相場です。 賃貸オフィスの所有者を軸に考えると、個人オーナー所有のオフィスビルでは月額賃料の3-6か月分。大手デベロッパーや不動産会社が所有のオフィスビルは、月額賃料の12か月が相場というイメージです。
オフィス賃貸の敷金、保証金は住居用と比べて割高になります。 万一、借主が賃料不払いで連絡が取れなくなった場合、住宅であれば家具撤去や内装などのクリーニングで済みますが、オフィス賃貸の場合は原状回復工事費用をはじめ、工事を行う場所が多くなり、一度入居者が抜けると居住賃貸よりオフィス賃貸の方が次の入居者を探すまでに時間がかかるなど、貸主の負担が大きくなります。そのため、オフィス賃貸の敷金、保証金は住居用と比べて割高になります。
例えば、60坪の面積のオフィス賃貸を借りる際、坪単価2.5万円、敷金が月額賃料12か月分だとすると
このように、賃貸オフィスの敷金、保証金には、まとまった金額が必要になります。
民法第622条の2では、『賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき』と敷金返還債務の発生要件が明文化されています。しかし、この規定は、当事者の意思によって変更することが認められている任意規定とされていますので、個別の特約条項により返還時期が設定されている場合には、特約条項が有効となります。 貸オフィスからの退去後、借主の債務の清算後、「６か月以内に」や「１か月以内に」など契約書の記載時期に合わせて敷金、保証金が返還されます。
ここで大事な注意をしなければいけない点があります。新しいオフィスへ移転する場合、新しい賃貸オフィスの敷金、保証金に、古い賃貸オフィスで返還される敷金、保証金を充当することはできません。
新しい賃貸オフィスの敷金、保証金を入金するのは契約締結時になり、古い賃貸オフィスの敷金、保証金が返還される時期より必ず早くなります。
オフィスを空っぽにした後に、原状回復工事が始まり、原状回復工事中も賃料や水道光熱費などの経費が発生します。それらの清算が終わった時点が「債務の清算」となります。
敷金、保証金は、賃貸オフィスの移転後、清算時に返還されますが、全額は戻ってきません。
賃貸オフィスの場合、、償却費というものを契約で定めている場合があり、償却費というものがあるオフィスが大半です。この償却費とは敷金、保証金から解約清算時に無条件に差し引かれる費用のことで、関西では敷引きと呼ばれています。
最近では大型・高層賃貸オフィスビルを中心に償却費を必要としないビルが増えてきましたが、中・小規模賃貸オフィスビルでは、まだまだ償却費があるビルの方が多い状態です。償却費の相場は、保証金の10-20%程度、または月額賃料の1-2か月分程度というケースが多くなります。
また、精算される項目には、原状回復工事費用もあります。原状回復工事については、工事業者が指定されている場合と、指定されていなく、借主が業者を見つけ工事を行う場合があります。
原状回復工事費は、坪数とオフィスビルのグレードで相場の金額が変わってきます。おおまかな原状回復工事費の相場観は、小・中規模賃貸オフィスビルの相場は坪単価2万円-5万円、大型・高層賃貸オフィスビルの相場は坪単価5万円-10万円がイメージとなります。
返還される敷金・保証金を式に表すと、
返還金額 = 入居時の敷金、保証金 – 償却費 – 原状回復工事費
となります。
例えば、グレードの高い60坪の面積のオフィス賃貸、敷金を1,800万円預けていて退去する際、原状回復工事費用が坪単価10万円、償却費が保証金20%だとすると
このような計算になります。
コワーキングスペースやレンタルオフィスなどのフレキシブルオフィスは、いままで見てきた一般の賃貸オフィスに比べて、敷金が圧倒的に低く抑えられます。
敷金は月額賃料1-3か月分という施設が多く。返還金額に関しても、償却費用分を除いて退去後にすぐ返還されます。
またコワーキングスペースやレンタルオフィス、サービスオフィス、サテライトオフィスには、入居時に内装工事をしていないため、退去の際に原状回復義務がない施設もあります。クリーニング費用や原状回復費用に相当するものがあった場合でも、賃貸オフィスに比べ、割安となります。
賃貸オフィスの保証金・敷金とは？コワーキングスペースやレンタルオフィスとの違い (7)
賃貸オフィスの敷金、礼金の仕組みや金額に比べて説明をしていきました。 コワーキングスペースやレンタルオフィスの敷金に比べると、賃貸オフィスの敷金や保証金は割高になるケースがほとんどとなります。
大きな金額が必要になる敷金、保証金を、コワーキングスペースやレンタルオフィスを選ぶことにより抑えることが可能になります。
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